El Registro.-
A) Legislación que lo regula
El sistema francés, conocido tradicionalmente en la doctrina como
sistema de la transcripción, apelativo que en la actualidad ya no resulta
muy exacto, como veremos, viene regulado fundamentalmente en el
Código Civil de 1904 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de
1855, modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y
24 de julio de 1921, así como por el Decreto-ley de 4 de 30 de octubre
de 1935. La más importante reforma es la introducida por Decreto-ley de
4 de enero de 1955, desarrollado por el de 14 de octubre del mismo año
y las Ordenanzas de 7 de septiembre de 1959 y de 5 de septiembre de
1960.
Dentro del sistema francés, existen dos regiones, Alsacia y Lorena,
incorporadas a Francia tras la Primera Guerra Mundial, con un derecho
registral particular, conciliador del sistema francés tradicional con
principios de raigambre germánica, que ha influido en la preparación de
la reforma de 1955, antes citada. Así, admite el principio de legalidad,
con un mayor ámbito de calificación registral, y también la presunción de
exactitud del Registro, al modo de la Ordenanza alemana. Igualmente
valora la importancia básica de la finca en la llevanza del Registro, regula
el tracto sucesivo y admite ciertas anotaciones preventivas.
B) Notas características
Organización administrativa de los Registros franceses: existe un claro
predominio del aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del
Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestión del
impuesto llamado d´enregistrement. Los Registradores siguen recibiendo
el inadecuado nombre de conservateurs des hipoteques, justificable sólo
por razones de tipo histórico. En principio hay uno por cada partido
judicial, con sede en la capital del partido, si el ámbito de competencia
del registro coincide con éste, pero la correspondencia entre partidos y
Registros no suele ser siempre exacta.
En el Registro francés existe la posibilidad de la publicidad informativa,
pues los conservadores de hipotecas expiden a los solicitantes copias o
extractos de los documentos y notas de inscripción, depositados o
archivados en la Oficina, con referencia a los cincuenta años anteriores a
la fecha de la solicitud, y también copias o extractos de las inscripciones
existentes, o certificación de que no existe ninguna (arts. 9 y 10 del
Decreto-ley de 1955, antes citado).
Sigue fundamentalmente la técnica de registración de folio o fichero
personal, sin perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para
facilitar las buscas de fincas. Dentro de estas fichas reales, cabe
distinguir entre las fichas “inmobiliarias”, que solamente se refieren a las
fincas urbanas, y las fichas “parcelarias”, que valen para todo tipo de
fincas, rústicas o urbanas, pero siempre que estén situadas en
Municipios sometidos al Catastro renovado. Jurídicamente, este fichero
tiene un simple significado instrumental y externo a la publicidad.
En el moderno Registro francés los asientos ya no se practican mediante
transcripción de los documentos inscribibles. En efecto, como señala
LACRUZ BERDEJO, aunque el Registro francés se denomina
tradicionalmente de transcripción, ya desde el año 1921 los títulos no se
transcriben o copian, sino que el Conservador de hipotecas se limita a
formar volúmenes con los documentos presentados, que encuaderna
cuando hay número suficiente. Los documentos llegan al Registro en
doble ejemplar: allí retiene uno el Registrador y restituye otro al
presentante con mención de la presentación y del tomo en que queda
encuadernado. De ahí que la distinción que hasta 1921 se hiciera entre
el “Registro de transcripciones”, para los actos que suponen transmisión,
y el “Registro de inscripciones”, para las hipotecas y privilegios, ya no
tenga razón de ser, al estar unificado.
Las operaciones registrales están muy reducidas y el libro fundamental
es el Libro Registro de Presentaciones. En este Libro se determina el
orden con que los documentos llegan al Registro y la importancia del
mismo es evidente en cuanto sobre el mismo juega el llamado principio
de prioridad registral, que se determina no por el momento en que se
asienta el documento en el Libro-registro, como ocurre en el sistema
español, sino por el día.
Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerus clausus
de actos y derechos inscribibles. En orden al procedimiento registral, el
sistema es de inscripción rogada y obligatoria.
En el primer aspecto, los encargados del Registro no tienen atribuciones
para actuar de oficio y solamente pueden actuar a instancia de los
interesados o de los funcionarios que intervienen en la redacción de
documentos (Notarios, Jueces, Fiscales o Autoridades administrativas).
Desde otro punto de vista, todos los actos inscribibles deben ser inscritos
en un plazo que suele ser de tres meses. El incumplimiento de los plazos
de obligatoria inscripción determina la imposición de una serie de
sanciones, como la multa y la responsabilidad por daños y perjuicios,
responsabilidad que recae no sobre los particulares, sino sobre los
funcionarios antes citados, obligados a promover la inscripción.
Según el art. 3.º del Decreto de 1955 “no podrá publicarse en el fichero
inmobiliario ningún acto o resolución judicial sujeta a publicidad registral
si el título del disponente o último titular no ha sido previamente
publicado en el Registro.
Con ello se proclama el principio de tracto sucesivo, denominado en
Francia como principio de “efecto relativo de la publicidad”, novedad
introducida por la reforma citada y traída del sistema de Alsacia y
Lorena. En principio se exige con cierta rigurosidad y si el Registrador
observa que el título del último titular no aparece registrado, ni se
solicita tampoco la inscripción registral de tal título simultáneamente con
la del que se presenta, invita al que promovió la inscripción a provocar
en el plazo de un mes la del título de quien trae su derecho, procediendo
en su caso contra éste o sus causahabientes o contra el autorizante o
autoridad administrativa obligados a promover la inscripción.
Respecto al principio de legalidad, el art. 4 del Decreto de 1955 tan
citado establece que “todo acto sujeto a publicidad registral debe ser
extendido en forma auténtica”.
Principio de oponibilidad; la inscripción funciona como condición de
oponibilidad a terceros: los títulos no inscritos no perjudican a terceros.
Los requisitos para la aplicación de este principio son: 1. Que se trate de
un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble;
2. Que la adquisición sea de las sometidas a la obligación de publicidad
registral; 3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la
adquisición lo sea a título oneroso, como ocurre en nuestro sistema; 4.
La adquisición del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa
inscripción del título del transferente; sin embargo, indirectamente se
reclama la previa inscripción, porque sin ella, a virtud del principio del
efecto relativo de la publicidad o de tracto, no será posible la inscripción
de la adquisición del tercero.
Los títulos no oponibles a terceros, por su parte: 1. Han de provenir del
mismo causante. 2. Debe tratarse de títulos a los que la Ley impone la
inscripción para la oponibilidad. 3. Ha de tratarse de títulos no inscritos o
cuya inscripción sea posterior a la del tercero.
C) Actos inscribibles en el registro
Se pueden clasificar en cuatro grandes grupos: Actos de carácter
particular: comprenden aquellos por los que se constituyen, modifican,
declaran, resuelven o anulan los derechos. Se incluyen también aquellos
actos que sólo afectan a determinadas cualidades del titular, como los
cambios de nombre y apellidos de las personas físicas, o de
denominación, forma o sede de las jurídicas. También se inscribe en el
Registro la herencia, cualquiera que sea el modo en que se haya
deferido y aunque aún no se haya ejercitado por todos los llamados el
ius delationis. Igualmente se inscribirá mediante lo que se llama
attestation notariée (un acta notarial por la que se hace constar que la
herencia ha sido deferida por la Ley), todas aquellas modificaciones que
pueden dar lugar al ejercicio del ius delationis. Entre los actos
inscribibles también podemos citar los Estatutos de copropiedad, las
convenciones sobre el ejercicio de servidumbres legales, el patrimonio
familiar inembargable, las prohibiciones de disponer o los pactos de
indivisión de comunidad. También está prevista la inscripción de los
actos condicionales.
Actos públicos: comprenden tanto los judiciales como los administrativos.
Dentro de los judiciales quedan incluidos todo tipo de sentencias. Los
actos administrativos inscribibles son también muy variados: calificación
o descalificación de monumentos históricos; limitaciones administrativas,
declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble, expropiación
forzosa, etc.
Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que: a) tienden a
obtener la resolución, revocación, anulación o rescisión de los actos; b)
las que interrumpen la prescripción adquisitiva, como, en general
cualquier acto con el mismo efecto; c) las que tienden a obtener la forma
auténtica de actos susceptibles de publicidad.
Las hipotecas legales y los privilegios inmobiliarios, sin más excepción
que los privilegios o costas judiciales, y por sueldos o salarios de los
obreros. Con ello se tiende a hacer desaparecer la hipoteca general y la
que se ha considerado como tácita.
En principio, quedan excluidos de la publicidad registral los simples
hechos jurídicos.
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